Hvor meget kan jeg låne til andelsbolig?
At købe en andelsbolig er for mange danskere en god og billigere vej ind på boligmarkedet. Men finansieringen fungerer dog på en lidt anden måde end ved køb af en ejerbolig, og det kan være svært at finde ud af, hvad man egentlig kan låne, og hvad det kommer til at koste.
I denne artikel gennemgår vi, hvordan finansieringen af en andelsbolig fungerer, hvad du selv skal have sparet op, og hvad lånet typisk koster. Du får også indblik i, hvordan andelsboliger prissættes, og hvad der adskiller dem fra ejerboliger på det danske marked.
Du kan ikke få et realkreditlån til andelsbolig
En af de vigtigste ting at vide om køb af en andelsbolig er, at du ikke kan finansiere det med et realkreditlån, som det er tilfældet ved køb af en ejerbolig. Grunden til dette er, at du som andelshaver ikke ejer din bolig, men derimod en andel af den forening, der ejer ejendommen.
Realkreditinstitutterne har kun mulighed for at låne penge ud med pant i fast ejendom, og da du ikke ejer en fast ejendom, men blot en andel, kan de ikke tage den som sikkerhed for lånet. Det vil sige, at du i stedet er henvist til at låne pengene i din bank via et såkaldt andelsboliglån.
Andelsboliglån er generelt dyrere end realkreditlån, da renten for det meste er højere og løbetiden kortere. Det er en stor forskel, som man bør sætte sig grundigt ind i, inden man køber en andelsbolig, da det kan have en stor indflydelse på de månedlige udgifter og den samlede pris for lånet.
Hvor meget kan du låne?
Beslutter du dig for at købe en andelsbolig, skal du selv stille med en udbetaling. Der er ingen faste regler for, hvor stor den skal være, men banken vil i de fleste tilfælde forvente, at du kan lægge fem procent af boligens pris samt fem procent af din andel af foreningens samlede gæld.
Lad os tage et eksempel. Koster boligen én million kr., og består foreningen af ti lige store andele med en samlet gæld på ti millioner kr., er din andel af gælden én million kroner. Du skal dermed lægge 50.000 kr. for boligen og 50.000 kr. for gældsandelen – altså i alt 100.000 kr..
Med en udbetaling på 100.000 kroner kan du i dette eksempel låne 900.000 kroner i banken til selve købet. Jo dyrere boligen er, og jo større foreningens gæld er, jo mere skal du have sparet op. Det vil også sige, at det kan være svært at få lov til at købe en andelsbolig uden udbetaling.
Hvad koster et andelsboliglån?
Et andelsboliglån er som nævnt dyrere end et realkreditlån. Renten er typisk variabel og følger markedsrenten, men den er generelt højere end renten på et realkreditlån. Som følge af dette, vil dine månedlige udgifter til renter og afdrag også være højere, end de ville have været med et realkreditlån.
Løbetiden på et andelsboliglån er som regel også en del kortere end på et realkreditlån. Mens realkreditlån typisk løber over 20 til 30 år, er løbetiden på et andelsboliglån ofte kortere, hvilket giver en højere månedlig ydelse. Det er en vigtig faktor at tage med i dit budget, inden du træffer dit valg.
Det kan godt svare sig at sammenligne tilbud fra flere banker, inden du vælger, da renterne og vilkårene kan variere en del fra bank til bank. Nogle banker har valgt at specialisere sig mere i andelsboliglån og kan tilbyde bedre vilkår end andre. Brug tid på at forhandle, så du kan finde den løsning, der passer bedst til din økonomi.
Sådan vurderes ejendomsværdien
Prisen på en andelsbolig fastsættes ikke frit, som det gør sig gældende med en ejerbolig. Salgsprisen må maksimalt svare til andelsboligens værdi tillagt eventuelle forbedringer, som sælger har foretaget i boligen. Det beskytter køberne mod kunstigt høje priser og spekulation.
Andelsboligens værdi beregnes ud fra foreningens andelskrone, der er foreningens samlede værdi divideret med de oprindelige indskud fra alle andelshavere. Foreningens værdi beregnes som ejendommens samlede værdi plus andre aktiver minus foreningens gæld.
Der er tre metoder til at fastsætte ejendommens værdi, som du kan se her:
- Den første er anskaffelsesprisen, der primært bruges ved nybyggeri.
- Den anden er den offentlige ejendomsvurdering.
- Den tredje og mest brugte metode er en såkaldt valuarvurdering, hvor en ekstern ekspert vurderer, hvad ejendommen ville indbringe ved frit salg.
Andelsboliger handles særligt i storbyer
Andelsboliger er langt mere udbredte i de større danske byer end på landet. I København udgør andelsboliger en meget stor del af boligmarkedet og er for mange en vej ind på et marked, der ellers ville være svært at komme ind på på grund af de høje priser på ejerboliger.
I andre dele af landet er andelsboliger ikke helt så udbredte, og i de fleste mindre byer og landkommuner findes de stort set ikke. Det er et vigtigt udgangspunkt at kende til, da andelsboligmarkedet er meget forskelligt afhængigt af, hvilken del af landet man ønsker at bosætte sig i.
Efterspørgslen på andelsboliger i de store byer betyder, at der ofte er ventelister, og at gode andelsboliger kan være svære at få fat i. Det er derfor en klar fordel at starte sin søgning tidligt og sætte sig grundigt ind i, hvordan man finder og køber en andelsbolig i det område, man gerne vil bo i.
Andels- eller ejerbolig: Hvad er bedst?
Det er et spørgsmål, mange købere stiller sig. Svaret afhænger af både din økonomi, dine planer og din situation. En andelsbolig er typisk billigere at købe end en tilsvarende ejerbolig i samme område, og det gør den til en attraktiv mulighed for dem, der ikke har helt så mange penge mellem hænderne.
Til gengæld har du som andelshaver ikke samme frihed som en ejer. Du kan ikke leje boligen ud, og du kan ikke lave større ombygninger uden en godkendelse fra foreningen. Du er hertil afhængig af, at foreningen er veldrevet, da foreningens økonomi og gæld påvirker værdien af din andel.
Som ejer har du fuld frihed over din bolig og kan drage fordel af stigende boligpriser. Men du betaler typisk mere for det og påtager dig en større risiko, hvis priserne falder. Begge boligformer har deres fordele og ulemper, hvorfor det er dine ønsker og din nuværende situation, der skal afgøre dit valg.
