Hvad er belåningsgrad?

Når du køber bolig og optager et lån, vil du uden tvivl komme til at støde på begrebet belåningsgrad. Det er et tal, der fortæller, hvor stor en del af din bolig der er finansieret med lån. Mange mennesker kender ikke til det, men det har stor betydning for din økonomi.

Belåningsgraden påvirker nemlig både, hvilke lån du kan få, hvad du betaler i bidrag, og om du har ret til afdragsfrihed. Det er derfor værd at sætte sig ind i, hvad det betyder, og hvordan du holder den på et godt niveau.

Hvad betyder belåningsgrad?

Belåningsgraden er et nøgletal, der viser forholdet mellem din restgæld og din boligs aktuelle markedsværdi. Det opgøres i procent og giver et billede af, hvor meget af boligen der stadig er belånt.

Har du for eksempel en bolig til to millioner kroner og en restgæld på én million, er din belåningsgrad 50 procent. Det er med andre ord en nem måde at se, hvor stor din friværdi er.

Jo lavere belåningsgraden er, jo mere af boligen ejer du reelt selv. En lav belåningsgrad er derfor et tegn på en sund økonomi og giver dig adgang til bedre vilkår hos bankerne.

Belåningsgraden ændrer sig løbende, efterhånden som du betaler af på dit lån, og efterhånden som boligens værdi stiger eller falder. Det er derfor en god idé at følge med i, hvad din bolig er værd.

Hvor stor belåningsgrad kan man have i Danmark?

I Danmark er der faste regler for, hvor meget man må belåne sin bolig. For en almindelig ejerbolig kan et realkreditlån typisk dække op til 80 procent af boligens værdi.

Det betyder, at du som udgangspunkt selv skal stille med de resterende 20 procent, enten som opsparing eller via et banklån. Denne fordeling er med til at sikre, at boligejere ikke låner mere, end de kan bære.

Resten af finansieringen ud over de 80 procent kan du få via din bank, men det lån vil typisk have en højere rente. Det skyldes, at banken tager en større risiko, når lånet ikke er dækket af realkreditten.

Det er vigtigt at forstå, at grænsen på 80 procent gælder ud fra boligens vurderede markedsværdi og ikke den pris, du betaler for den. Falder boligpriserne, kan det få din belåningsgrad til at stige, selvom du egentlig ikke har optaget mere gæld.

Grænsen er lavere for fritidsboliger

Har du et sommerhus eller en anden fritidsbolig, gælder der andre og strengere regler. Her er den maksimale belåningsgrad typisk 75 procent af boligens værdi.

Det skyldes, at fritidsboliger anses for en større risiko for realkreditinstitutterne. Priserne på sommerhuse svinger mere end på helårsboliger, og de er sværere at sælge hurtigt, hvis det skulle blive nødvendigt.

Det betyder i praksis, at du skal have mere kapital klar, hvis du vil købe et sommerhus. Du skal selv dække de resterende 25 procent, hvilket stiller større krav til din opsparing.

Hvis du allerede ejer en fritidsbolig og overvejer at optage et nyt lån i den, bør du tjekke, om din nuværende belåningsgrad er inden for grænsen. Ellers risikerer du at blive afvist af realkreditinstituttet.

Derfor er det vigtigt at kende sin belåningsgrad

Der er flere gode grunde til at holde øje med sin belåningsgrad. Her er de vigtigste:

• Friværdi: En lav belåningsgrad betyder, at du har mere friværdi. Det giver dig mulighed for at optage lån i boligen, hvis du for eksempel vil renovere.
• Bidragssatser: Jo lavere belåningsgrad, jo lavere bidrag betaler du til realkreditinstituttet hver måned.
• Afdragsfrihed: Vil du have et afdragsfrit lån, kræver det som regel, at din belåningsgrad er under 60 procent.
• Lånemuligheder: En lav belåningsgrad giver dig bedre vilkår og flere muligheder, når du forhandler med banken.
• Risikostyring: Kender du din belåningsgrad, ved du også, hvor sårbar du er, hvis boligpriserne falder.

At holde styr på sin belåningsgrad er derfor ikke kun relevant, når du køber bolig. Det er noget, du med fordel kan følge løbende, så du altid kender din økonomiske situation.

Hvilke krav gælder for afdragsfrihed?

Afdragsfrihed er en mulighed, mange boligejere ønsker sig. Det betyder, at du i en periode kun betaler renter og ikke afdrager på selve gælden. Men det er ikke alle, der kan få det.

For at komme i betragtning til afdragsfrihed kræver det som udgangspunkt, at din belåningsgrad er under 60 procent. Det er altså en ret stram grænse, som ikke alle boligejere opfylder.

Har du en belåningsgrad over 60 procent, kan du stadig komme i betragtning i visse tilfælde. Det afhænger dog af en konkret vurdering fra dit realkreditinstitut og kan kræve yderligere sikkerhed.

Det er vigtigt at huske, at afdragsfrihed ikke er det samme som en gældseftergivelse. Du skylder stadig det samme beløb, og gælden skal betales på et tidspunkt. Det gælder derfor om at bruge perioden med afdragsfrihed fornuftigt.

Mange boligejere bruger afdragsfriheden til at frigøre likviditet i en kortere periode. Det kan for eksempel være relevant, hvis du har store udgifter til renovering eller en periode med lavere indkomst.

Belåningsgraden har indflydelse på bidragssatserne

Bidragssatsen er det beløb, du betaler til dit realkreditinstitut for at have lånet. Og her spiller din belåningsgrad en afgørende rolle for, hvor meget du skal betale.

Jo højere belåningsgrad, jo højere bidragssats. Det skyldes, at realkreditinstituttet tager en større risiko, når en større del af boligen er belånt. Den risiko afspejles i det bidrag, du betaler.

Tabellen viser, at der er en klar sammenhæng mellem belåningsgraden og den sats, du betaler. Det kan derfor betale sig at afdrage på sin gæld og dermed sænke sin belåningsgrad over tid.

Selv en lille sænkning af belåningsgraden kan have stor effekt på dine månedlige udgifter. Hvis din belåningsgrad falder fra for eksempel 75 til 60 procent, kan du opnå en markant lavere bidragssats og dermed spare penge hver måned.