Gældsfaktor på 4 og derover: Hvad er mulighederne?
Har du gæld, der er fire gange større end din årsindtægt, kan det føles tungt. Det er dog langt fra umuligt at komme videre. Der findes flere veje ud af situationen, og mange har prøvet det samme og fundet frem til en løsning, der virkede for dem.
En høj gæld kræver en klar plan og tålmodighed, hvorfor du først bør se på, hvad du skylder, og hvem du skylder det til. Derefter kan du vælge den vej, der passer bedst til din økonomi og din hverdag.
Hvad betyder gældsfaktor i det hele taget?
Din gældsfaktor viser forholdet mellem det, du tjener, og det, du skylder. Du finder den ved at dele din samlede gæld med din årsløn før skat. En gældsfaktor på fire betyder derfor i bund og grund bare, at du skylder fire kroner for hver krone, du tjener på et år.
Et konkret eksempel kan dog gøre det lidt lettere at forstå. Tjener du f.eks. 400.000 kr. om året, og har du en samlet gæld på 1.600.000 kr., er din gældsfaktor præcis fire. Det er et tal, som banker og långivere bruger til at vurdere din økonomi, når du vælger at ansøge om et lån.
Når gælden opgøres, er det vigtigt at vide, at alt bliver talt med. Det er derfor ikke kun dit boliglån, men også både billån, studielån og andre former for gæld. Mange glemmer de mindre lån, men de har altså betydning for, hvor høj din gældsfaktor ender med at blive.
På indtægtssiden er det kun dine faste indtægter, der tæller med. Overarbejde og bonusser bliver derfor som regel holdt uden for beregningen. For de fleste betyder det, at det er løn, børneydelse og andre faste indtægter, der danner grundlag for denne beregning.
Hvad betyder en gældsfaktor på 4 eller derover?
Finanstilsynet ser en gældsfaktor på over 3,5 som værende middel til høj. Det vil sige, at banker og långivere vurderer, at risikoen er større, når de låner penge ud til nogen med en gældsfaktor på 4 eller mere, end til dem med samme løn og mindre gæld.
En høj gældsfaktor betyder dog ikke nødvendigvis, at du har svært ved at betale dine regninger hver måned. Men din samlede gæld er så stor i forhold til det, du tjener, at det vil tage mange år at blive kvit med den. Det er noget, som de fleste långivere ser på med en vis bekymring.
Derfor er banker og andre långivere ofte mere forsigtige, når det kommer til at behandle ansøgninger fra folk med en gældsfaktor på fire eller derover. Det gælder især, hvis du ansøger om et boliglån, hvor der stilles relativt klare krav til din økonomi, før du kan få lov at låne penge.
Det er dog vigtigt at vide, at en gældsfaktor på fire ikke lukker alle døre. Banker ser på mange ting, når de behandler en ansøgning. Gældsfaktoren er én af dem, men det er dog ikke det eneste, der har betydning for, om du kan få lov til at optage et konkret lån.
Realkreditlån med gældsfaktor på 4: Hvilke krav er der?
Når din gældsfaktor er høj, stiller Finanstilsynet krav om, at du har en både solid og positiv formue. Din formue er det, dine ejendele og opsparing er værd, minus det, du skylder. Det er altså ikke nok, at du har en fast indkomst og er i stand til at betale dine regninger.
I praksis betyder det, at din formue skal være positiv i tilfælde af, at din bolig falder f.eks. ti procent i værdi. Du skal derfor enten have en høj friværdi i din bolig eller andre aktiver, der er med til at holde din samlede formue i plus – selv i en dårlig periode på boligmarkedet.
Har du for eksempel en friværdi på ni procent, skal du have andre aktiver, der er nok til at kunne dække den manglende ene procent. Det kan være opsparing, værdipapirer eller andre ejendele med en reel værdi. Uden det vil du have svært ved at leve op til de krav, der stilles.
Du skal naturligvis også opfylde en række andre krav. Dit rådighedsbeløb, din generelle økonomi og boligens beliggenhed er også noget, der bliver taget højde for. Derudover må du ikke have ubetalte regninger eller restancer, der stammer fra tidligere økonomiske problemer.
Sådan kan du forbedre din gældsfaktor
Der er flere ting, du kan gøre for at få din gældsfaktor ned under fire, hvis du gerne vil have bedre chancer for at låne. Det kræver som regel lidt tid og tålmodighed, men selv små skridt i den rigtige retning kan gøre en stor forskel, når banken en dag skal vurdere din ansøgning.
En af de mest direkte veje er at øge din indkomst. Får du en lønforhøjelse eller skifter til et job med højere løn, vil det nemlig få din gældsfaktor til at falde med det samme. Det er ikke altid muligt fra den ene dag til den anden, men byder muligheden sig, er det værd at slå til.
Du kan også arbejde på at betale din gæld ned. Har du f.eks. SU-gæld, private lån eller andre udestående beløb, bør du prioritere at få dem afviklet. Det er hertil vigtigt, at du ikke optager ny gæld undervejs, da et nyt billån eller forbrugslån blot vil ende med at modvirke dine fremskridt.
Endelig kan du fokusere på at opbygge din formue. Det kan du blandt andet gøre ved at spare op til et større indskud på en bolig, så din friværdi i boligen bliver højere fra start. Ejer du allerede fast ejendom, kan en ny vurdering også hjælpe, hvis priserne er steget siden dit køb.
Et pantebrevslån kan være et alternativ
Kan du ikke få et realkreditlån på grund af din gældsfaktor, er det ikke ensbetydende med, at drømmen om at købe en bestemt bolig er helt slut. Et pantebrevslån kan nemlig vise sig at være en vej frem, da det også er et lån med sikkerhed i ejendommen – ligesom et realkreditlån.
Den store forskel er, at et pantebrevslån typisk har højere renter, men til gengæld er mere fleksible. Mange banker afviser næsten pr. automatik ansøgere med en gældsfaktor over fire, mens udbydere af pantebrevslån ofte ser individuelt på hver sag og forsøger at finde en god løsning.
Når du ansøger om et pantebrevslån, vil din gældsfaktor stadig indgå i vurderingen, men din samlede evne til at betale vejer tungere. Nogle udbydere medregner for eksempel lejeindtægter fra din ejendom i vurderingen, hvilket banker normalt ikke gør, når de behandler en ansøgning.
Stiger ejendommen i værdi over tid, vil det også være muligt for dig at få den vurderet på ny og måske omlægge lånet til et realkreditlån med lavere renter. Et pantebrevslån behøver derfor ikke være en permanent løsning, men det kan være det, der gør det muligt at realisere købet.
Gældsfaktor på 4 er ikke altid en stopklods
En gældsfaktor på fire kan godt føles som en mur, men det er vigtigt at huske på, at der faktisk kun er tale om én del af det billede, som de fleste långivere vælger at se på. Din kredithistorik, din ansættelse og værdien af din bolig spiller bestemt også en rolle i den samlede vurdering.
Har du en gældsfaktor på fire eller derover, er der derfor stadig en række muligheder for dig. Det kræver blot, at din økonomi som helhed er sund. En stabil indkomst, ingen restancer og en vis opsparing kan veje tungt, hvilket også gælder, når gældsfaktoren isoleret set ser høj ud.
Kravene til boliglån er der dog af en god grund. De beskytter långiverne, men de beskytter også dig mod at låne mere, end du kan håndtere. Problemet opstår som regel, hvis du har en god økonomi, men ikke passer helt ind i den skabelon, som banken normalt bruger, når de vurderer deres ansøgere.
Forstår du kravene og ved, hvordan de hænger sammen med din økonomi, vil du derfor også være markant bedre rustet, når du skal ansøge om et lån. Det øger dine chancer for at få et ja og kan hjælpe dig med at undgå unødigt høje renter eller et afslag, som måske ikke var nødvendigt.
