Hvad er 60/4-reglen?
Når du skal købe bolig, er der mange tal og regler at holde styr på, hvorfor det godt kan virke lidt uoverskueligt. En af de vigtigste er dog den såkaldte 60/4-regel. Den fortæller dig, hvor meget du må låne i forhold til din indkomst, og den har derfor stor betydning for dit boliglån.
60/4-reglen er en tommelfingerregel, som banker og realkreditinstitutter bruger, når de vurderer din økonomi. Netop derfor er det også en fordel for dig, at du har indsigt i denne regel, så du ikke bliver overrasket over at blive mødt af den.
Beskrivelse af 60/4-reglen
60/4-reglen er en central retningslinje, der bruges i forbindelse med boligfinansiering i Danmark. Den sætter en klar grænse for, hvor meget du må låne, og hvilken gæld banken vil acceptere. Kender du reglen, har du derfor et godt redskab til at forstå din egen boligøkonomi.
Reglen består af to dele. ’60’-delen handler om, hvor stor en del af boligens værdi, du kan finansiere med et realkreditlån. ‘4’-delen handler om forholdet mellem din samlede gæld og din indkomst. Begge dele er noget, der vægter meget tungt, når du køber eller omlægger lån.
I det følgende kan du læse mere om, hvad reglen betyder i praksis. Du får også en række konkrete eksempler på, hvordan den virker, hvem den påvirker, og hvad du kan gøre, hvis du nærmer dig grænserne. Det er viden, der kan gøre det lettere for dig at få et nyt boliglån.
Hvad betyder 60%-grænsen?
I Danmark kan du som regel låne op til 80 % af din boligs værdi. Men de 80 % er ikke ét samlet lån. De er derimod delt op i to lag, og det lag, dit lån befinder sig i, har stor betydning for, hvad du ender med at betale for det.
De første 60 % af boligens værdi kan man finansiere med et realkreditlån. Det er den billigste måde at låne til en bolig på i Danmark. Renten er lav, da boligen bruges som sikkerhed, og realkreditinstituttet har det primære krav på ejendommen, hvis du ikke kan betale din gæld.
For lån inden for de første 60 % er bidragssatsen, som er det gebyr, du betaler oven i renten, typisk på 0,5 til 1,0 % om året. Det holder de samlede låneomkostninger nede og gør realkreditlånet til en billig finansieringsform, hvilket er vigtigt, da gælden strækker sig over mange år.
Den del af lånet, der ligger mellem 60 % og 80 % af boligens værdi, vil for det meste være en del dyrere for dig. Her opkræver realkreditinstitutterne en højere bidragssats, da risikoen er større. Falder boligen i pris, er det netop denne del af lånet, der hurtigst mister sin sikkerhed.
Alt over 80 % skal dækkes af din egen opsparing eller et banklån. Banklån til bolig har typisk en højere rente end et realkreditlån, da banken har mindre sikkerhed. Jo mere du låner over 60 %-grænsen, desto mere kommer det derfor til at koste dig i form af renter og øvrige udgifter.
Hvad betyder 4-delen af reglen?
Den anden del af 60/4-reglen handler om din gæld set i forhold til din indkomst. Det er også det, der kaldes for gældsfaktoren, og den beregnes ved at dele din samlede gæld med din årlige bruttoindkomst. Jo lavere dette tal er, desto bedre ser din økonomi ud i bankens øjne.
Lad os tage et konkret eksempel. Du tjener 550.000 kr. om året og har en samlet gæld på 1.950.000 kr., der er fordelt på hhv. boliglån, billån og forbrugslån. Det betyder, at du har en gældsfaktor på 3,5, hvilket de fleste banker vil betragte som acceptabelt.
Finanstilsynet anbefaler, at din gældsfaktor ikke ender med at overstige 4. Det vil sige, at din samlede gæld ikke bør være mere end fire gange din årsindkomst. Overskrider du denne grænse, vil banken typisk begynde at stille flere krav og måske tilbyde dårligere vilkår.
Det er dog ikke en fast lovbestemt grænse, hvorfor din bank godt kan godkende lån med en gældsfaktor over 4, men de skal kunne forklare det over for Finanstilsynet. Du kan derfor forvente, at banken stiller ekstra krav til din økonomi, hvis du overskrider denne grænse.
Gældsfaktor har stor betydning ved boligkøb
Gældsfaktoren har stor betydning, hvis du står overfor at skulle investere i en ny bolig. Tjener du f.eks. 500.000 kr. om året og køber en bolig til 3.000.000 kr. med 80 % belåning, ender din gæld på 2.400.000 kr. Det giver en gældsfaktor på 4,8, som er et stykke over grænsen.
Befinder du dig i den situation, er det meget normalt, at banken vil kræve en større udbetaling, at du vælger en billigere bolig, eller at du kan vise en særligt stærk økonomi. Det er også en af de mest almindelige grunde til, at et boligkøb ender med ikke at kunne blive gennemført.
Køber du bolig sammen med en partner, beregnes gældsfaktoren ud fra jeres samlede indkomst og gæld. Det kan åbne for køb af en dyrere bolig, men vær opmærksom på, at al gæld tæller med. Både forbrugslån, studielån og billån reducerer derfor den kapacitet, I har til boliglånet.
Bruges 60/4-reglen altid ved boliglån?
60/4-reglen er en vigtig retningslinje, men det er dog værd at nævne, at den ikke bruges på samme måde i alle situationer. Banker og realkreditinstitutter har et vist råderum, og de kan af den grund vælge at se anderledes på din sag, hvis din økonomi er særlig stærk eller stabil.
Er du for eksempel højtuddannet med en tryg stilling og har en stor opsparing, kan banken vælge at godkende et lån, selvom du har en gældsfaktor over 4. Det kræver dog, at banken på en eller anden vis er i stand til at begrunde sin beslutning over for Finanstilsynet.
Reglen gælder heller ikke altid på samme måde for sommerhuse og andre fritidsboliger. Her er vilkårene nemlig anderledes, og der gælder også nogle lavere lånegrænser. Det er derfor altid en god idé at tale med din bank om, hvad der gælder i netop din situation.
