Hvordan beregnes ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en skat, som alle boligejere i Danmark betaler til staten. Den beregnes ud fra din boligs offentlige vurdering og opkræves automatisk via din årsopgørelse. Men hvordan bliver den egentlig udregnet, og hvad betyder de nye regler, der trådte i kraft i 2024?

I denne artikel forklarer vi trin for trin, hvordan ejendomsværdiskatten beregnes, hvad de gældende skattesatser er, og hvornår du kan have ret til en skatterabat. Du får også svar på, hvad forskellen er på ejendomsværdiskat og grundskyld, som mange tror er det samme.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en statslig skat, som alle ejere af fast ejendom i Danmark betaler. Den beregnes som en procentsats af boligens offentlige ejendomsvurdering og opkræves af sig selv via din årsopgørelse. Du skal altså ikke selv indberette eller beregne den, da det sker helt automatisk.

Skatten gælder for både helårsboliger, sommerhuse og andre ejerboliger. Formålet med ejendomsværdiskatten er at beskatte den fordel, boligejere opnår ved at bo i deres egen bolig frem for at bo til leje. Det er med andre ord en skat på den beregnede værdi af at bo gratis i sin egen ejendom.

Fra og med 2024 er der indført et nyt system for boligbeskatning i Danmark. Det nye system ændrer beregningsgrundlaget og indfører derfor også nye satser. Det er derfor en fordel at kende de nye regler, hvis du vil forstå, hvad du præcist betaler i ejendomsværdiskat, og hvordan dette beløb er beregnet.

Grundlaget for beregningen

Ejendomsværdiskatten beregnes ikke direkte ud fra boligens fulde offentlige vurdering. Inden skatten beregnes, bliver der automatisk trukket 20 procent fra vurderingen. Det kaldes forsigtighedsprincippet og sikrer, at de danske boligejere ikke ender med at betale skat af en potentielt for høj vurdering.

Beregningen af beskatningsgrundlaget ser således ud:

• Tag boligens offentlige ejendomsvurdering
• Gange værdien med 0,80 – altså fratræk 20 procent
• Det tal, du når frem til, er dit beskatningsgrundlag

Har din bolig for eksempel en offentlig vurdering på 4.000.000 kroner, vil beskatningsgrundlaget  i dette tilfælde lyde på 3.200.000 kroner. Det er dette beløb og ikke den fulde vurdering, som de gældende skattesatser anvendes på, når din ejendomsværdiskat beregnes for 2026.

Sådan er skattesatserne

Når beskatningsgrundlaget er fastsat, bliver der brugt to forskellige skattesatser afhængigt af, om grundlaget er over eller under en bestemt grænse. For 2026 er denne grænse fastsat til 9.007.000 kroner. De fleste boligejere i Danmark befinder sig dog et godt stykke under denne grænse og betaler derfor kun den laveste sats.

Tabellen nedenfor viser de gældende satser for 2026:

Er der tale om en bolig, der er vurderet til 4.000.000 kroner, ser beregningen således ud. Beskatningsgrundlaget er 3.200.000 kroner efter et nedslag på 20 procent. Da beløbet er under grænsen på 9.007.000 kroner, betales der 0,51 procent af de 3.200.000 kroner, hvilket giver en ejendomsværdiskat på 16.320 kroner om året.

Du kan altid se din ejendomsværdiskat på TastSelv

Du behøver ikke selv at beregne din ejendomsværdiskat, hvis du ikke har lyst. Skattestyrelsen gør det automatisk og viser dig altid det præcise beløb på TastSelv. Her kan du se, hvad du konkret betaler i ejendomsværdiskat for 2026, som er baseret på din boligs aktuelle offentlige vurdering og de gældende regler.

Det vil derfor være en god idé at tjekke TastSelv en gang om året og sikre dig, at tallene ser rigtige ud. Hvis du har foretaget større ændringer på din bolig, eller hvis du mener, at vurderingen er forkert, er det faktisk muligt at klage over vurderingen og få den genvurderet af Vurderingsstyrelsen.

Ejendomsværdiskatten opkræves automatisk via din forskudsopgørelse i løbet af året og afstemmes endeligt på din årsopgørelse. Du skal altså ikke betale beløbet på én gang, men betaler i stedet en lille del af skatten løbende, da det indregnes som en del af dine månedlige skattebetalinger.

Mulighed for skatterabat

Ikke alle boligejere betaler den fulde ejendomsværdiskat efter det nye system. Hvis din nye boligskat er højere end den skat, du betalte under det gamle system inden 2024, er du berettiget til en skatterabat. Det sikrer, at ingen boligejer oplever en pludselig og stor stigning i sin boligskat ved overgangen.

Skatterabatten gives automatisk og kræver ikke, at du selv ansøger om den. Skattestyrelsen beregner, hvad du betalte under det gamle system, og sikrer, at din skat ikke stiger som følge af overgangen til det nye system. Det er en beskyttelse, der særligt hjælper de danskere med boliger, der er steget meget i værdi.

Det er dog vigtigt at bemærke, at skatterabatten bortfalder, hvis du sælger din bolig og køber en ny. Køber du en ny bolig efter 2024, vil du fra start blive beskattet efter det nye system uden skatterabat. Det er noget, der er værd at have med i tankerne, hvis man gør sig tanker om at købe en ny bolig.

Hvad er forskellen på ejendomsværdiskat og grundskyld?

Mange forveksler ejendomsværdiskat og grundskyld, men det er to helt forskellige skatter, der beregnes på forskellige måder og betales til henholdsvis staten og kommunen. Det er derfor vigtigt at kende forskellen på de to ting, hvis du vil forstå din samlede boligskat som ejer af fast ejendom i Danmark.

Tabellen nedenfor opsummerer de vigtigste forskelle:

Grundskylden er en kommunal skat, der beregnes ud fra grundens værdi alene og ikke bygningens. Satsen varierer fra kommune til kommune og kan af den grund betyde, at to boligejere med samme boligværdi betaler vidt forskellig grundskyld, alt efter hvilken kommune de bor i.