Hvorfor omlægge lån til højere rente?
For de fleste kan det lyde en smule mærkeligt at skifte sit lån ud med et, der har en højere rente. De fleste tænker nemlig, at en lav rente altid er bedst, men sådan er det dog ikke altid. Der kan nemlig være flere gode grunde til at omlægge til et lån med en højere rente.
Beslutter du dig for at omlægge et lån, handler det ikke kun om renten. Det handler også om gebyrer, løbetid og hvad man betaler i alt. Nogle gange kan et lån med højere rente ende med at koste mindre, men det er vigtigt at være omhyggelig med at regne på det.
Hvorfor kan det give mening?
Den mest udbredte årsag til at opkonvertere et lån er, at det kan få din restgæld til at falde. Når renten stiger, falder kursen på dit lån nemlig. Det betyder, at det bliver billigere for dig at indfri lånet, end det ville have været, da du optog det. Du skylder altså i bund og grund færre penge.
Det kan også give mening, hvis du regner med, at renten vil falde igen på et tidspunkt i fremtiden. Falder renten, kan du skifte tilbage til et lån med lavere rente. Den strategi kaldes nedkonvertering og kan resultere i, at du får en endnu lavere restgæld over tid.
En anden situation, hvor opkonvertering kan vise sig at være smart, er hvis du skal sælge din bolig inden for en kortere periode. Når du sælger, skal lånet nemlig indfries, og har du en lav restgæld, får du mere ud af salget, da der er mindre gæld at betale ud af provenuet.
Det handler altså om at se på mere end bare den rente, du betaler her og nu. Nogle gange er det klogere at betale lidt mere i rente for en periode, hvis det betyder, at din samlede gæld bliver mindre. Som angivet før, så skal du dog regne grundigt på det, inden du omlægger et lån.
Hvornår giver det mening?
Opkonvertering er ikke noget, alle boligejere bør kaste sig ud i, men der er en række situationer, hvor det er en god idé. Det kræver derfor, at du ser på din økonomi og dine planer for fremtiden. Herunder finder du nogle af de situationer, hvor det kan være det rette valg.
Reduktion af restgæld
Når renten stiger, er det helt normalt, at det får rente på dit lån til at falde. Det er ensbetydende med, at du får mulighed for at indfri dit lån til en lavere pris end det, du oprindeligt lånte. På den måde kan du skære en stor del af din restgæld væk og derefter stå tilbage med et mindre lån.
En tommelfingerregel siger, at du kan reducere din restgæld med omkring otte til ti procent eller mere, hvis renten stiger markant. Det er penge, du ikke længere skylder, og som kan gøre en stor forskel for din økonomi. Det er især gældende, hvis du skylder en del penge i din bolig.
Forventning om rentefald
Hvis du tror, at renten kommer til at falde igen inden for nogle år, kan opkonvertering også være en smart strategi. Du skifter her og nu til et lån med højere rente og venter derefter på, at renten falder. Når det sker, kan du blot skifte tilbage til et billigere lån med lavere rente.
Den strategi er også kendt som en skrå konvertering og kan give dig det bedste fra begge verdener. Du får på den måde en lavere restgæld nu og mulighed for en lavere ydelse senere. Det kræver dog, at du følger renteudviklingen og slår til på det rette tidspunkt.
Ved salg af bolig
Skal du sælge din bolig inden for den nærmeste fremtid, kan det være en fordel at opkonvertere forud for selve salget. Når du sælger, skal dit lån indfries, og jo lavere kurs dit lån har, jo mindre vil det koste det dig at lukke det ned.
En lavere restgæld er også ensbetydende med, at du kan beholde en større del af det beløb, du sælger din bolig for. I stedet for at en stor del af salgsprisen går til at betale gæld, kan pengene blive i din egen lomme og bruges til din næste bolig eller noget helt andet.
Økonomisk tryghed
Har du i dag et lån med variabel rente, ved du ikke, hvad din ydelse er fra år til år. Det kan skabe usikkerhed i din økonomi, og kan især være et problem, hvis renten stiger hurtigt. Ved at skifte til et lån med fast rente får du derimod en både fast og forudsigelig ydelse hver måned.
På trods af, at den faste rente er højere, kan den ro det giver dig, være pengene værd. Du ved præcis, hvad du skal betale, og du er beskyttet mod yderligere stigninger. Det giver mange boligejere en tryghed, der gør det lettere at planlægge deres økonomi i det daglige
Opkonvertering fører til højere ydelse
Når du opkonverterer dit lån, er der især én ting, du skal sørge for at have for øje. Din månedlige ydelse vil nemlig komme til at stige, da du nu betaler en højere rente. Det vil sige, at du hver måned skal sætte flere penge af til at betale for dit lån, end du gjorde før.
Det er derfor vigtigt, at du regner på, om du faktisk har råd til at betale den højere ydelse. Selvom din restgæld falder, kan den ekstra udgift hver måned godt mærkes i budgettet. Du bør derfor aldrig opkonvertere, uden at du har tjekket, om det kan passe ind i dit budget.
Gevinsten ved en opkonvertering afhænger også af, hvad der sker med renten fremover. Hvis renten ikke falder igen inden for en årrække, kan den besparelse, du fik på restgælden, blive spist op af de højere ydelser. Derfor er det især den rette timing, der kan være afgørende.
Det er også værd at vide, at opkonvertering ikke altid kan svare sig, hvis dit lån er lille. Som tommelfingerregel bør din restgæld være på over 500.000 kroner, før det giver mening at gå i gang. Er lånet mindre, vil besparelsen sjældent opveje de udgifter, du skal betale for det.
Er ikke gratis at omlægge dit lån
Når du omlægger dit lån, er der en række omkostninger forbundet med det. Du skal bl.a. betale gebyrer til både banken og realkreditinstituttet, og det kan hurtigt løbe op i flere tusinde kroner. Det er penge, du skal have tjent hjem, før omlægningen reelt giver dig en gevinst.
Foruden gebyrerne skal du også regne med kursskæring og andre handelsomkostninger, når de gamle obligationer sælges og nye købes. Disse udgifter er ikke altid nemme at se på forhånd, men de har betydning for, om omlægningen ender med at være en positiv beslutning.
Derfor bør du altid bede din bank eller rådgiver om at lave en samlet beregning, inden du beslutter dig. En god tommelfingerregel er, at du skal kunne tjene omkostningerne hjem inden for en rimelig periode. Er det ikke tilfældet, er det måske bedre at lade lånet være, som det er.
